Пример экспертиза дома на соответствие требованиям предъявляемым к жилым зданиям

Как проходила экспертиза


Специалисты экспертной группы VETA провели строительно-техническую экспертизу (инструментально-визуальное обследование) жилого дома. Цель экспертизы — оценка технического состояния строительных конструкций жилого дома и их соответствия современным техническим и противопожарным нормам и правилам, определение возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома для постоянного проживания. Для проведения экспертизы необходимо предоставить документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок и технический паспорт на вновь построенный объект. Этапы инструментально-визуального обследования жилого дома − Осмотр объекта недвижимости на предмет соответствия техническому паспорту.

− Замер отступов от передней границы и боковых границ земельного участка до жилого дома на предмет их соответствия градостроительным нормам.

− Фотофиксация инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, газоснабжение в газифицированных районах). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие газоснабжения, водопровода и канализированных уборных.

Определение размеров жилых помещений — соответствуют ли техническому паспорту, соблюдается ли минимально допустимые размеры жилых комнат и других помещений.

− Визуальный осмотр жилых помещений на предмет наличия необходимого естественного освещения. − Замеры высот (от пола до потолка) комнат и кухни: они должны быть не меньше 2,5 м, минимум для внутридомовых коридоров и холлов — 2,1 м. − Осмотр и замер отметки пола жилого помещения на первом этаже — она должна быть выше планировочной отметки земли.

− Фотофиксация и замер толщины несущих наружных и внутренних конструкций на предмет соответствия минимально допустимым размерам для III климатической зоны. − Описание конструктивных элементов.

Подготовка исследовательской части заключения − Описание общих сведений об объекте недвижимости: площадь земельного участка, категория земли, вид разрешенного использования, адрес; описание конструктивных элементов жилого дома согласно результатам визуально-инструментального обследования; описание инженерных коммуникаций и их состояние (работоспособное/неработоспособное). − Анализ состояния конструктивных элементов, инженерных коммуникаций, отступов на соответствие строительным, градостроительным и противопожарным требованиям.

− Формулировка ответов на поставленные вопросы

Вопросы экспертизы

\ \ \ Вопросы строительно-технической экспертизы Примеры вопросов, выносимых на разрешение экспертам судебной строительно-технической экспертизы:

  1. «Определение восстановительной стоимости дома после пожара»Вопрос №1. Определить восстановительную стоимость сгоревшего дома, исходя из оценочного листка страховой компании (л.д.__), страхового полиса (л.д.__) гражданского дела № _________г. и описанием страхового агента ____Ф.И.О._____ (л.д.__) уголовного дела за № ________ года по обвинению ____Ф.И.О._____ в следующих вариантах:а) с учетом фундамента и мансарды;б) без учета мансарды и фундамента;в) с учетом только фундамента;г) с учетом только мансарды;д) с учетом восстановления веранды из досок;е) с учетом восстановления веранды из бревен
  1. «Определение пригодности Здания к реконструкции»Вопрос №1.

    Представляет ли здание, расположенное по адресу: Московская обл., _______________, угрозу для жизни и здоровья людей?Вопрос №2.

    Подлежит ли исследуемое здание реконструкции?
  2. «Определение функциональной принадлежности частей здания.
    Определение фактического изменения проектных решений»Вопрос №1. Определить функциональную принадлежность рампы к помещениям.Вопрос №2.

    Установить наличие в стенах проемов, несоответствующих исходному проекту.

  3. «Отъемлемые, неотъемлемые улучшения»Вопрос №1.

    Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: ________________, общей площадью _____ кв.м., следующее имущество:Вопрос №2. Возможно ли изъятие (демонтаж) из вышеуказанных нежилых помещений вышеперечисленного всего или части имущества без существенного вреда для данных помещений?Вопрос №3.

    Возможно ли изъятие (демонтаж) из вышеуказанных нежилых помещений вышеперечисленного всего или части имущества без существенного вреда для данных помещений?Вопрос №3.

    Какое конкретное имущество может быть изъято (демонтировано) из вышеуказанных нежилых помещений без существенного вреда для данных помещений?

  4. «Определение Объекта недвижимого имущества.» Вопрос №1.

    Обладает ли помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ___________________ признаками недвижимого имущества, определёнными п.1 ст.

    130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ

    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

    ?Вопрос №2.

    Является ли строение, расположенное по адресу: г. Москва, ________________ объектом недвижимого имущества, учитывая, что в техническом паспорте помещения данного строения указаны как: «прочее»?

  5. «Перепланировка квартиры с целью независимого проживания двух семей»Вопрос №1. Соответствие квартиры, расположенной по адресу: г.

    Москва, ___________________, строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской ФедерацииВопрос №2. Возможность перепланировки квартиры, расположенной по адресу: г.

    Москва, _______________, с целью независимого проживания двух семей.

  6. «Определение Объекта недвижимого имущества.

    Соответствие возведенного Объекта градостроительным нормам и правилам.»Вопрос №1. Отнесён ли объект по адресу: г. Москва, _______________ помещение ___, комнаты _____, общей площадью _____ кв.м., к объекту недвижимого имущества?Вопрос №2. Не допущены ли существенные нарушения градостроительных норм и правил при возведении объекта по адресу: г.

    Не допущены ли существенные нарушения градостроительных норм и правил при возведении объекта по адресу: г. Москва, ___________________ помещение ___, комнаты _____, общей площадью _____ кв.м.?Вопрос №3. Не представляет ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

  7. «Определение разрушающего воздействия кровли рядом стоящего Здания на Объект Экспертизы»Вопрос №1.

    Определить степень воздействия на кровлю исследуемого здания, расположенного по адресу: г. Москва, _______________ (далее Объект Экспертизы); кровли соседнего, непосредственно примыкающего к исследуемому, здания, расположенного по адресу: _____________.

  8. «Дефекты строительных конструкций»Вопрос №1.

    Имеются ли видимые дефекты конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ____________; каковы возможные причины их возникновения? Представляют ли имеющиеся дефекты, в случае их наличия, угрозу жизни людей?

  9. «Определение функционального назначения помещения (мансарда)»Вопрос №1. Является ли чердачное помещение площадью _____ кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: ____________, техническим (вспомогательным) помещением, необходимым для обслуживания здания?

  10. «Определение фактически выполненного объема строительно-монтажных работ, соответствие их Договорному объему. Определение качества фактически выполненных работ.» — деревянные конструкцииВопрос №1.

    Что фактически сделано по договору №_____ от _______г. на момент обследования?Вопрос №2. Качественно ли выполнены фактически сделанные работы?Вопрос №3.

    Наличие недостатков выполненных работ?

  11. «Экспертиза технического состояния жилого помещения — соответствие требованиям градостроительных и технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

    Выявление дефектов и недостатков.

    Определение рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ.»Вопрос №1. Соответствует ли техническое состояние квартиры, расположенной по адресу: __________________________________, требованиям градостроительных и технических регламентов, иным обязательным требованиям, действующим в сфере градостроительства?

    Если не соответствует, какие недостатки (дефекты и повреждения) выявлены при обследовании жилого помещения?

    Каковы причины возникновения выявленных недостатков жилого помещения?Вопрос №2. Соответствует ли квартира действующим санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям?

    Если не соответствует, то по каким параметрам? Каковы причины возникновения выявленных недостатков жилого помещения?Вопрос №3.

    Возможно ли устранение выявленных недостатков квартиры? Если возможно, какова рыночная стоимость ремонта, необходимого для устранения выявленных недостатков жилого помещения?Вопрос №4. Какова рыночная стоимость проведенного в квартире ремонта, с учетом того, что квартира была приобретена истцом в собственность без отделки?

    Какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений квартиры истца?Вопрос №5.

    Имеются ли дефектные зоны в ограждающих конструкциях подъезда №_ в жилом доме №_ по по адресу __________, в том числе в квартире №_?Вопрос №6. В случае обнаружения дефектных зон в ограждающих конструкциях какие работы необходимо выполнить для их устранения?Вопрос №7. Какие иные факторы влияют на повышенную влажность и пониженную температуру в квартире №_ жилого дома №_ по адресу __________?Вопрос №8.

    Соответствует ли вентиляционный канал, эксплуатируемый в подъезде №_ жилого дома №_ по по адресу __________, проектно-технической документации?Вопрос №9. Какова степень эффективности работы естественной вентиляции на верхнем этаже вышеуказанного жилого дома и в частности квартире №_?

    Отвечает ли система вентиляции строительным нормам и правилам?Вопрос №10. Каковы причины повышенной влажности и пониженной температуры в квартире №_, расположенной по адресу:_________________?Вопрос №11. Соответствует ли действующим СНиПам качество примененных строительных материалов и изделий, качество отдельных частей зданий и сооружений?

    Вопрос №12. Соответствовали ли проектной и технической документации использованные материалы?

    Вопрос №13. Использовались ли при производстве строительно-монтажных и ремонтных работ строительные материалы и изделия, изготовленные с нарушением госстандартов и ТУ?

    Вопрос №14. Переделывались ли какие-либо строительные работы, в том числе самим истцом, если да, то за счет каких материалов?

  12. «Соответствие Объекта строительным нормам и правилам (СНиП)» Вопрос №1.

    Соответствуют ли требованиям строительных норм и правил возведенные объекты недвижимости: административно-хозяйственное здание площадью _____ кв.м с инвентарным №_____________, производственное здание площадью _____ кв.м и инвентарным №_____________, производственное нежилое здание (ангар) площадью ____ кв.м с инвентарным №_____________, расположенные на земельном участке с кадастровым №_____________ по адресу: ____________________________.Вопрос №2. Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан спорные объекты?

  13. «Определение соответствия проектной документации строящегося Объекта строительным нормам и правилам (в части определения санитарных зон).

    Определение технических параметров строящегося Объекта.

    Определение соответствия строящегося Объекта градостроительным нормам.»Вопрос №1. Определение гаражного комплекса и гаража стоянки согласно строительно-техническим нормам.Вопрос №2.

    Определение гаражного комплекса, строящегося по программе «Народный гараж» в г.Москве.Вопрос №3. Какого назначения строится объект недвижимости по адресу: _________________ согласно представленной проектно-технической документации?Вопрос №4. Относится ли строящийся объект согласно технической документации к т.н.

    «Народному гаражу». Если нет, то почему?Вопрос №5.

    Соответствует ли требованиям СНиПов проект гаражного комплекса в т.ч. по его размещению во внутриквартальной жилой зоне в части размеров санитарно-защитных зон (СЗЗ) от жилых домов, от детской площадки, от начальной школы? Вопрос №6. Какое количество машино-мест возможно в комплексе площадью ________ кв.

    м.?Вопрос №7. Необходимо ли строительство гаражного комплекса площадью _______квм. под 500 м\м, или возможно строительство стоянки меньшей площадью.Вопрос №8.

    Какая площадь гаражного комплекса согласно тех-документации не указана как стоянка автомобилей?Вопрос №9.

    Какая площадь административных и техн. помещений согласно техдокументации?Вопрос №10.

    Какова площадь административных помещений необходима в гаражном комплексе емкостью до 500 машиномест?Вопрос №11. Возможно ли при строительстве настоящего гаражного комплекса на 500м\м выполнить требования СНиПов в части озеленения придворовой территории домов по адресу: ______________________________, а также норм пожарной безопасности?Вопрос №12.

    Относится ли строящийся гаражный комплекс по адресу: __________________ к промышленным объектам? Если да, то почему?Вопрос №13 Какие ограничения имеются для строительства по адресу: __________________ исходя из того, что место строительства является внутридворовой (внутриквартальной) жилой территорией на которой располагается игровая детская площадка?Вопрос №14. Какие градостроительные нормы нарушены при проектировании и строительстве гаражного комплекса по адресу: _______________________?Вопрос №15.

    Какого рода комплекс фактически строится по адресу: _______________________?

  14. «Определение дефектов ограждающих конструкций (стен)» — каменные конструкцииВопрос №1. Определить наличие дефектов наружных стен в жилом помещении по адресу: __________________________?
  15. «Определение соответствия возведенного Объекта противопожарным нормам»Вопрос №1.

    Определить соответствие противопожарным нормам складского здания, расположенного по адресу: Московская область, _______________.

Заключение

На основании обследования деревянного индивидуального жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) на уч.138 в СНТ «Труд», можно заключить:

  1. По своим характеристикам здание и его помещения соответствуют нормам для жилых помещений и могут использоваться для проживания.
  2. По своему техническому состоянию здание является работоспособным.

Законодательные нововведения

Законодательство РФ гласит, что садовый дом – это любое строение нежилого назначения, которое располагается на территории садового участка.

Такое строение может использоваться для хранения урожая, семян и различного инвентаря.

Владелец может проживать в садовом доме лишь временно (для ведения сельского хозяйства, для отдыха и так далее), а постоянное проживание в таком доме не допускается.

Имущественные права владельца садового дома также достаточно узкие – нельзя получить прописку, запрещено сдавать комнаты в качестве жилых помещений и так далее.

Однако любой владелец может через органы местного самоуправления признать свой садовой дом в качестве жилого строения, а для смены юридического статуса требуется, чтобы технические и эксплуатационные характеристики строения соответствовали жилому зданию. Раньше алгоритм признания садового дома жилым объектом был очень сложным, а человеку нужно было собрать большое количество документов, чтобы подать их потом в различные инстанции.

Однако с 1 января 2020 года вступили в силу законодательные поправки, согласно которым смена юридического статуса дома производится по упрощенному алгоритму. Для признания дома жилым есть ряд основных требований.

Здание должно иметь группу капитальности, стены и прочный фундамент.

Оно должно соответствовать всем нормам безопасности и СНиП. Для установления таких фактов и проводят независимую техническую экспертизу.